< lang="ko">
아파트 분양권 전매하려는데, 프리미엄(웃돈)까지 붙으니 부동산 복비가 생각보다 너무 많이 나왔나요? 혹은 생애 첫 집을 마련하거나 전셋집을 구하는데, 중개수수료는 도대체 얼마가 적정선인지 헷갈리시나요? 많은 분들이 부동산 거래 시 중개보수, 즉 ‘복비’ 때문에 골치 아파합니다. 법으로 정해진 요율이 있다는데, 막상 설명을 들어도 복잡하고, 공인중개사가 달라는 대로 다 줘야 하는 건지 의문이 들기도 합니다. 특히 분양권처럼 계산법이 까다로운 경우는 더욱 그렇죠.
부동산 중개보수 핵심 요약
- 부동산 중개보수(복비)는 법적으로 정해진 ‘상한요율’ 내에서 공인중개사와 ‘협의’하여 결정합니다.
- 분양권 전매 시 중개보수는 총 분양가가 아닌, ‘실제로 주고받는 금액(계약금+중도금 납입액+프리미엄)’을 기준으로 계산합니다.
- 중개보수 외에 부가가치세(VAT)가 별도로 부과될 수 있으며, 중개사의 과세 유형(일반과세자/간이과세자)에 따라 세율이 다릅니다.
내 복비, 얼마가 적당할까? 부동산 복비 계산법 총정리
부동산 중개보수는 단순히 집값에 비율만 곱하면 되는 간단한 문제가 아닙니다. 주택 종류(아파트, 빌라, 원룸 등), 거래 유형(매매, 전세, 월세), 그리고 거래금액에 따라 법정 중개보수 요율표가 모두 다르게 적용되기 때문입니다. 심지어 같은 주택이라도 지방자치단체의 조례에 따라 요율이 달라질 수 있습니다.
주택(아파트, 빌라 등) 중개보수 요율표
가장 일반적인 주택 매매 및 임대차 계약 시 적용되는 상한요율표입니다. 실제 요율은 각 시·도 조례에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으니, 거래하는 부동산 소재지의 요율표를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
| 구분 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | – | |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | – | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | – | |
| 15억원 이상 | 0.7% | – | |
| 임대차(전세, 월세) | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | – | |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | – | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | – | |
| 15억원 이상 | 0.6% | – |
월세의 경우 ‘환산보증금’으로 거래금액을 계산합니다. 계산식은 ‘보증금 + (월세액 × 100)’이며, 만약 환산보증금이 5,000만 원 미만일 경우에는 ‘보증금 + (월세액 × 70)’으로 다시 계산합니다.
오피스텔, 상가, 토지 중개보수
주택이 아닌 오피스텔, 상가, 토지 등은 요율이 다르게 적용됩니다. 특히 오피스텔은 주거용 시설을 갖추었는지에 따라 요율이 달라지니 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 (전용 85㎡ 이하, 전용 부엌/화장실/목욕시설 구비): 매매/교환은 0.5%, 임대차는 0.4%의 상한요율이 적용됩니다.
- 그 외 (상가, 토지, 일반 오피스텔 등): 거래금액과 상관없이 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정합니다.
분양권 전매, 프리미엄 포함해서 복비 계산하는 법
분양권 전매 시 중개보수 계산이 가장 헷갈리는 부분입니다. 많은 분들이 총 분양가를 기준으로 계산해야 하는지, 아니면 현재까지 납부한 금액만 기준으로 해야 하는지 궁금해합니다. 결론부터 말하면, 거래 시점까지 ‘실제로 납부한 금액’에 ‘프리미엄’을 더한 금액이 거래금액이 됩니다.
분양권 거래금액 = 계약금 + 중도금 (납부한 금액) + 프리미엄
예를 들어, 분양가 5억 원인 아파트에 계약금 5천만 원과 중도금 1차 5천만 원을 납부했고, 프리미엄이 1억 원 붙었다면 중개보수 계산의 기준이 되는 거래금액은 2억 원(5천만 원 + 5천만 원 + 1억 원)입니다. 총 분양가 5억 원이 아닌 점을 꼭 기억해야 합니다. 이 거래금액을 기준으로 위 주택 요율표에 맞춰 계산하면 됩니다.
놓치기 쉬운 중개보수 상식, 부가가치세(VAT)와 협의
중개보수에 부가가치세는 별도!
중개보수 계산 후, 공인중개사가 부가가치세(VAT)를 별도로 요구하는 경우가 있습니다. 이는 합법적인 요구입니다. 다만, 모든 중개사가 10%의 부가세를 청구하는 것은 아닙니다. 중개사의 사업자 유형에 따라 세율이 다릅니다.
- 일반과세자: 중개보수의 10%를 부가가치세로 청구할 수 있습니다.
- 간이과세자: 중개보수의 4%를 부가가치세로 청구할 수 있습니다.
계약 전 중개사무소에 비치된 사업자등록증을 통해 과세 유형을 미리 확인하거나, 현금영수증 또는 신용카드 결제 가능 여부를 문의하며 자연스럽게 확인하는 것이 좋습니다.
법정 중개보수는 상한선, 협의는 필수!
부동산 중개보수 요율표에 명시된 요율은 ‘상한요율’입니다. 즉, 법적으로 받을 수 있는 최대 금액을 의미하며, 반드시 그 요율대로 지급해야 하는 것은 아닙니다. 중개의뢰인과 공인중개사는 이 상한요율 내에서 자유롭게 중개보수를 ‘협의’할 수 있습니다.
따라서, 부동산에 중개를 의뢰하는 시점이나 계약서를 작성하기 전에 중개보수 협의를 시도하는 것이 좋습니다. 특히 거래금액이 큰 경우, 0.1%의 요율 차이도 큰 금액이 될 수 있으므로 합리적인 수준에서 조율을 시도해볼 수 있습니다. 공동중개인지, 전속중개인지 등 상황에 따라 협상의 여지가 달라질 수 있습니다.
